深超总、宝中等“靓地”都来了,第二轮供地释放了什么信号? 全球观察

深圳第二批次集中供地来了！

此次拟出让10宗地块，供应量上比第一批次翻了一倍。

同时，还有深圳湾、宝中等多块核心“靓地”！

(资料图片仅供参考)

压箱底“靓地”都来了

这轮土拍释放什么信号？

5月24日，深圳发布了2023年第二批次拟出让居住用地项目清单的公告。

清单显示，此次拟出让10宗地块，比第一批次供应量翻了一倍。总用地面积约24.34公顷，总建筑面积达约104.85万平米。清单内地块将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告。

第二批次的10宗地块，具体包括南山1宗、宝安1宗、龙华2宗、光明2宗、龙岗3宗、深汕1宗。

此轮供地最亮眼的莫过于“深超总地块”，4月份才刚刚调规，就立马上线土拍，如此速度的要把这块压箱底的“靓地”推入台前，背后释放了什么信号呢？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：

1、用“靓地”来捂热土拍市场，是从源头上刺激房地产市场，激活信心，扭转当下的市场预期。

2、该宗地不仅区位优良，同时还要配建9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场等等完善配套，且规模很大，显然就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主导的市场局面，迎合高端改善旺盛的局面。

10宗地块信息盘点

预测限价猜想

下面来看看各宗地的位置及目前周边的新房价格情况。

（注：附图均根据清单展示位置初步截图，具体宗地位置以国土资源局官网展示为准。）

南山T207-0060宗地

该地块位于南山区沙河街道，深湾二路与白石二道交汇处西南侧。

4月26日，DY08单元规划调整出了一块“商业服务业用地+二类居住用地”，而此次拟出让的南山T207-0060宗地，就是调规后的住宅用地。

这是目前深圳湾超级总部基地唯一可供开发的住宅用地，也是时隔22年，片区内再次推出的住宅用地，足以可见其份量和热度会有多高。

根据规划，地块除了配建住宅之外，还有9班幼儿园、托育机构等。整体的用地面积3.63公顷，建筑面积20.77万平方米，容积率6.0。

地块北面是深圳市南山实验教育集团华侨城高级中学，西面是中信红树湾，南面是深圳湾超级总部基地城市展厅、深铁万科瑧湾汇，东面是TCL、神州数码等总部大厦....配套都是顶配的，但也因周边遍布了豪宅、总部大厦，看海的视角会被遮挡。

价格方面，区域内中信红树湾、红树西岸项目，目前这两个小区的挂牌价约在18-20万/㎡。

而新房受限价影响，最高限价13.2万/㎡，所以哪怕南山T207-0060宗地把限价拔到最高，与周边二手房还是存在非常大的价差红利，势必成为土豪买家们的必争之地。

宝安A001-0212宗地

该地块位于宝安宝中片区，金科路与罗田路交汇处西南侧。

去年8月份，深圳第二批次集中土拍该地块曾爆冷流拍，当时有专业人士分析，因配建的商办比例过高，开发商获利空间微乎其微，因此无人敢应价。

而这回重新上架，土地用途已经更改为纯二类居住用地，容积率也较之前的6.82，调整为5.4，同时总建面积也减少了2万平米，为8.23万平米。

地块北面是海韵学校、深航福利房深航假日名居，西面就是大铲湾，南面是湾区产业投资大厦，东面为新安中学（集团）高中部。区位和配套都算不错，但离地铁站有点远，距离5号线宝安站，以及建设中的15号线步行都超过1公里。

价格方面，去年该宗地块毛坯限价8.86万/平，比鸿荣源宝中地块还要高3100元/平，今年限价会否调整，一切就等官宣了。

去年同批次出让的越秀瑞樾府，毛坯限价也是8.86万/平，网传今年三季度入市，户型为110-114㎡纯4房。

二手住宅方面，A001-0212宗地周边的深业新岸线、高发西岸花园等05/06年建成的小区房，指导价在8.84万/平，目前挂牌价11-12万/平左右。

龙华A811-0347宗地

该宗地位于龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧。

地块土地用途为“商业+二类居住”用地，土地面积1.01公顷，建筑面积7.29万平米，体量比较小，但剩在地段和配套都很佳。

项目地处深圳北站商务区与红山片区之间，北面是华侨城北站壹号、金亨利都荟首府，并且与深圳高级中学北校区仅隔200米；西面是中海学仕里；南面约350米是深圳北站交通枢纽；东面则有鸿荣源北站商业中心、天俊公寓等商办产品。

价格方面，距离该地块最近的中海学仕里项目，毛坯限价7.82万/平，或可作为参考。

而二手房方面，周边的金亨利近3月成交价12.7万/平，挂牌价超13万/平，是龙华二手房市场的天花板。

龙华A839-0292宗地

该宗地位于龙华区大浪街道，恒大时尚慧谷西南侧。

宗地为纯二类居住用地，土地面积3.39公顷，建筑面积15.96万平米，容积率4.71。

项目地处阳台山山脚，生态景观资源较好，一侧紧挨恒大时尚慧谷产业园，周边多以工业园区为主，1公里范围内没有商品房住宅，生活配套欠缺，同时距离地铁阳台山东站较远，出行主要依赖公交或自驾。

1公里以外，有在建的大浪文化艺术中心、大浪体育中心等文体配套，预计2024年建成投入使用。

价格方面，同片区的盛荟城，新房住宅均价约5.2万/平；二手住宅方面，1公里左右老小区，桂冠华庭近3个月成交价为4.57万/平，低于指导价4.65万/平；琼珠花园最近一套成交的房源是2021年，成交价5.08万/平。

光明凤凰A614-0522宗地

光明凤凰A614-0522宗地位于东明大道与松白路交汇处东北侧，紧邻在建地铁13号线月亮路地铁站。

宗地规划为二类居住用地+城市道路用地，规划总占面约3.91万㎡，总建面约21.88万㎡，容积率6.0。本地端是本次拟出让清单中占地规模第二大的宗地。

宗地处于13号线地铁口，经1站可到凤凰城换乘6号线，经3站可到光明城高铁站，有轨道出行优势；周边多待建地块，短期内城市面貌较差，建成后将有较大的改观；配套方面，经地铁13号线一站可到凤凰城。

光明凤凰A614-0522宗地一路之隔有在售新盘松茂御城（二期在建），售价约4.7万/㎡。

光明凤凰A503-0107宗地

光明凤凰A503-0107宗地位于光明凤凰街道， 光侨路与观光路交汇，与南方科技大学附属光明凤凰学校和在建的13号线二期北延同观路站一路之隔。

该宗地为纯二类居住用地，总占地面积约1.43万㎡，总建面约7.7万㎡，容积率5.4。

宗地所处光明城板块，周边多为近两年新增宅地项目，包括目前在售的华润润晖府、润曜府，以及在建的中海时光境花园，其中华润两盘在售均价约5.14-5.17万/㎡，中海时光境花园毛坯限价约4.89万/㎡。

目前宗地所处的光明城板块正在大力开放建设中，现阶段配套尚未完善，短期内大型商业配套需前往地铁凤凰城周边，等板块多个项目建成后，城市面貌和居住环境将得到全面的改观。

龙岗宝龙G02309-0008宗地、G02309-0009宗地

两宗地位置相近，分别位于宝龙大道与宝龙二路、宝龙一路的交汇处。

两宗地为纯二类居住用地，建设规模相近，其中，G02309-0008宗地占地面积约1.3万㎡，规划总建面约6.62万㎡，容积率5.1；G02309-0009宗地占地面积约1.24万㎡，规划总建面约5.78万㎡，容积率4.7。

两宗地临近龙西生活区，周边多工业区及厂房，处于地铁14号线南约站和宝龙站之间，距离两个地铁口的直线距离约1公里左右。

宝龙片区目前在售有两个商品房项目，分别是南山悦时光里、中海寰宇珑宸，距离项目直线距离分别为3.5公里、2.5公里，目前在售均价约3.6万/㎡。

龙岗宝龙G02315-0028宗地

龙岗G02315-0028地块位于宝龙街道，翠宝路与宝龙二路交汇处西北侧，距离上述两宗地直线距离约500米。地块北侧是宝翠雅苑，西侧为宝澜雅苑，东侧一路之隔有宝龙外国语学校，南侧则为翠宝路/东部过境高速。

地块为纯二类居住用地，总占地面积约0.75万㎡，规划总建面约3.23万㎡，容积率4.3。

地块周边小区以保障性住房为主，其中，宝澜雅苑、宝翠雅苑为安居型商品房，配售均价约1.86万/㎡。在宝龙外国语学校东侧，是可售人才房项目星河珑府，配售均价约2.3万/㎡。

地块所处宝龙科技城附近，周边环境以产业园、工业园为主，不过项目建成后和宝澜雅苑、宝翠雅苑形成整体的居住氛围，预测本宗地也将是保障房用途，具体以深圳规土委最终公示为准。

深汕 X2022-0001宗地

深汕本宗拟供宅地位于区小漠镇，小漠港西南侧，为纯二类居住用地，用地面积6.16万㎡，规划建设面积7.39万㎡，容积率1.2，是本次拟供清单中用地面积最大、规定容积率最低的一宗地。

结合小漠港的山海自然资源优势，本宗地块或将打造成高端别墅区。小漠镇目前在售新盘也多为低密改善产品，分别有纯水岸花园、九龙湾花园，高层均价在1.3-1.5万/㎡不等，墅区产品均价约2.4-2.8万/㎡左右。

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